Condono edilizio: la piena legittimità dell’immobile sanato

Con la sentenza n. 2848 del 9 aprile 2026, il Consiglio di Stato introduce un importante principio innovativo in materia di condono edilizio.

La decisione supera un orientamento giurisprudenziale consolidato, ridefinendo il regime giuridico degli immobili oggetto di sanatoria e ampliando le possibilità di intervento successivo su di essi.

Condono edilizio: la piena legittimità dell’immobile sanato

La vicenda riguarda il diniego opposto da un Comune a un’istanza di sanatoria relativa a interventi edilizi eseguiti su un immobile già oggetto di condono nel 2006. Le opere, consistenti in modifiche interne e nella chiusura di una struttura già parzialmente delimitata, erano state qualificate dall’amministrazione come “nuova costruzione”, dunque non sanabile tramite SCIA in sanatoria.

Il TAR aveva confermato tale impostazione, ritenendo che un immobile condonato non potesse essere oggetto di interventi diversi dalla manutenzione ordinaria o straordinaria.

Il principio innovativo del Consiglio di Stato è che il condono attribuisce piena legittimità urbanistica potendo essere oggetto degli stessi interventi consentiti su un immobile legittimamente edificato, inclusa la ristrutturazione edilizia 

Secondo i giudici:

• il titolo in sanatoria non si limita a “tollerare” l’abuso originario; 
• ma conferisce una legittimazione piena e definitiva dell’immobile; 
• eliminando le cosiddette “zone grigie” incompatibili con il principio di certezza del diritto. 

Il Collegio richiama espressamente:

• l’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia; 
• i principi costituzionali di tutela della proprietà (art. 42) e dell’iniziativa economica (art. 41); 
• il principio eurounitario di certezza giuridica. 

La pronuncia prende posizione contro un orientamento giurisprudenziale secondo cui:

• gli immobili condonati sarebbero utilizzabili solo per interventi manutentivi; 
• senza possibilità di realizzare nuove opere o ristrutturazioni. 

Secondo il Consiglio di Stato, tale lettura non è più sostenibile:

• il condono edilizio, una volta rilasciato, equipara l’immobile a uno legittimamente assentito; 
• pertanto, sono ammissibili interventi più ampi, purché rispettino la disciplina urbanistica vigente. 

Questo passaggio rappresenta un vero cambio di paradigma, con effetti anche sul mercato immobiliare e sulla circolazione dei beni.

Il Consiglio di Stato in merito alla qualificazione delle opere edilizie. ha chiarito che:

• interventi interni, senza aumento di volumetria o superficie; 
• realizzati su un immobile già legittimato; 

devono essere qualificati come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione

Nel caso concreto:

• la volumetria era già stata assentita con il condono del 2006; 
• le opere non hanno comportato incremento del carico urbanistico; 
• pertanto, il diniego comunale risultava privo di adeguata motivazione. 

Condono e autorizzazione paesaggistica

La sentenza presenta elementi innovativi anche sotto il profilo paesaggistico.

Il Consiglio di Stato ha infatti precisato che:

• in assenza di aumento di volume o superficie; 
• per interventi interni che non alterano l’aspetto esteriore; 

non è necessaria l’autorizzazione paesaggistica, rientrando tali opere tra quelle escluse ai sensi del d.P.R. 31/2017 .Ne consegue che l’amministrazione non può bloccare il procedimento ma deve eventualmente procedere alla verifica di compatibilità, anche per escluderne la necessità. 

La decisione del Consiglio di Stato è molto importante e letteralmente stabilisce che: "pur se secondo una consolidata ma risalente giurisprudenza un immobile condonato può essere oggetto solo di interventi manutentivi e non di nuove opere, appare preferibile ritenere, sulla base dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, che un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia, posto che il rilascio del titolo in sanatoria, pur costituendo una fattispecie eccezionale di legge, alla luce del generale principio dell’ordinamento italiano ed eurounitario di certezza del diritto, che non ammette zone “grigie”…”.